Contabilidade para Construtoras em São Paulo

O que muda na construção

Quatro regras que acompanham
a obra do início ao fim

A obra começa no cadastro e termina na regularização. No meio do caminho, quatro regras próprias do setor decidem quanto a construtora paga e se a obra fecha sem pendência. Erro em qualquer uma delas costuma aparecer só no final, quando corrigir custa mais caro.

01

Cada obra tem cadastro próprio

Toda obra de construção civil precisa ser inscrita no CNO – Cadastro Nacional de Obras, da Receita Federal. A folha e as contribuições previdenciárias da obra são declaradas vinculadas a esse cadastro, e no fim a obra passa pela aferição que libera a regularização. Obra sem histórico consistente vira cobrança de INSS estimado na hora da averbação, calculado pela área construída e não pela folha real.

02

A retenção de 11% na empreitada

Quem contrata serviço de construção por cessão de mão de obra ou empreitada deve reter 11% do valor da nota para o INSS, conforme o art. 31 da Lei 8.212/91. Para a construtora, esse valor é crédito a compensar com as contribuições da folha. Retenção não aproveitada é dinheiro parado no caixa da Receita.

03

RET na incorporação

Incorporações com patrimônio de afetação podem optar pelo RET – Regime Especial de Tributação, previsto na Lei 10.931/2004: IRPJ, CSLL, PIS e COFINS recolhidos juntos em 4% da receita do empreendimento. Para muitos projetos, a carga fica abaixo de qualquer outro regime. A opção é por empreendimento e exige a afetação formalizada.

04

A empreitada define a presunção

No Lucro Presumido, a empreitada com fornecimento de todos os materiais tem presunção de 8% para o IRPJ e 12% para a CSLL. Se a construtora fornece só mão de obra, a presunção sobe para 32%. O contrato e a nota precisam refletir o que de fato acontece na obra, porque é isso que a Receita confere.

Como a VIPS atende a construção

Da matrícula da obra
ao habite-se

A VIPS estrutura e cuida de construtoras, incorporadoras e empreiteiras desde 1995. Quem já opera e quer revisar a estrutura começa pela migração sem parada.

1

Estrutura do empreendimento

Regime, afetação, contratos de empreitada e cadastro das obras definidos antes da primeira nota, com simulação entre RET, Presumido e Real.

2

Rotina completa

Contabilidade por obra, retenções, folha de canteiro e obrigações previdenciárias, com acesso direto ao especialista.

3

Fechamento sem pendência

Acompanhamento até a aferição e a regularização da obra. Planejamento incluído para todos os clientes, sem custo extra.

Perguntas frequentes

O que construtores perguntam
antes de estruturar

As respostas abaixo valem como regra geral. A estrutura de cada construtora depende do tipo de obra e de contrato, e essa análise a gente faz junto, na conversa inicial.

Construtora pode ser do Simples Nacional?

Pode. A construção de imóveis e obras de engenharia fica no Anexo IV do Simples, que não inclui a contribuição previdenciária patronal: o INSS da folha é recolhido à parte. Em obras com folha pesada, essa diferença muda a comparação com o Lucro Presumido.

O que é o CNO e quando preciso dele?

É o Cadastro Nacional de Obras da Receita Federal. Toda obra de construção civil sujeita a matrícula deve ser cadastrada, geralmente até 30 dias do início. É ele que vincula a folha e os recolhimentos à obra e permite a regularização no final.

Vale a pena o RET na incorporação?

Na maioria das incorporações, sim: 4% sobre a receita substituem IRPJ, CSLL, PIS e COFINS. Mas o RET exige patrimônio de afetação formalizado e escrituração separada por empreendimento. A decisão se toma no início do projeto, com a margem esperada na mesa.

A desoneração da folha ainda vale para a construção?

Está em transição. A Lei 14.973/2024 prevê a volta gradual da contribuição patronal sobre a folha entre 2025 e 2027, com redução proporcional da contribuição sobre a receita. Cada ano tem um percentual diferente, e a comparação precisa ser refeita a cada virada.

Veja também