Imóvel de aluguel na reforma tributária: a conta entre CPF e holding mudou

A Lei Complementar 214/2025 mexeu numa comparação que muita família com imóveis de aluguel dava por encerrada: manter os imóveis no CPF ou colocá-los numa holding.

A partir de 2027, o aluguel passa a ter IBS e CBS. A pessoa física, em regra, fica fora deles. A holding fica dentro.

A holding paga sempre, com redução

Toda empresa que aluga ou vende imóveis e apura IBS e CBS no regime regular entra no regime específico de imóveis, sem piso de receita nem de quantidade de imóveis (art. 251). Como quem aluga imóvel próprio não pode optar pelo Simples (LC 123/2006, art. 17, XV), a holding locadora está sempre nessa regra.

Em compensação, a lei reduziu as alíquotas e criou redutores na base de cálculo.

• Locação, cessão onerosa e arrendamento: alíquotas reduzidas em 70% (art. 261, parágrafo único).
• Venda de imóvel: redução de 50% (art. 261), sobre uma base que desconta o redutor de ajuste, ligado ao custo de aquisição (arts. 257 e 258).
• Locação residencial: redutor social de R$ 600 por mês e por imóvel, deduzido da base e corrigido pelo IPCA (art. 260). Imóvel comercial não tem esse redutor.
• Venda de imóvel residencial novo ou de lote residencial: redutor social de R$ 100 mil e R$ 30 mil (art. 259).

O peso cheio vem com o tempo: o IBS só ocupa todo o espaço em 2033. O calendário e a alíquota de referência estão em A CBS substitui PIS e Cofins em 2027, e cada regime sente de um jeito.

Quando a pessoa física passa a pagar

Na locação, a pessoa física vira contribuinte quando, no ano anterior, duas condições se somam: receita com locação acima de R$ 240 mil, valor corrigido pelo IPCA, e mais de três imóveis distintos alugados (art. 251, § 1º, I).

Quem tem três imóveis, mesmo com aluguel alto, fica fora por esse critério. Quem tem dez imóveis e recebe R$ 200 mil por ano também.

Há um gatilho no próprio ano, quando a receita passa o limite em mais de 20% (art. 251, § 2º, II). A lei menciona só o valor, mas os regulamentos da CBS e do IBS exigem também mais de três imóveis distintos para esse gatilho.

Na venda, a pessoa física vira contribuinte se, no ano anterior, vendeu mais de três imóveis que tinha havia menos de cinco anos, ou mais de um imóvel construído por ela nos cinco anos anteriores (art. 251, § 1º, II e III, e § 3º). No imóvel herdado ou doado, o prazo conta desde a aquisição por quem transmitiu (art. 251, § 4º).

Os regulamentos também definiram o que é imóvel distinto: cada unidade autônoma, edificada ou não. A fração ideal num condomínio conta como um imóvel distinto, com valor proporcional à fração. Isso pesa para quem tem participação em vários imóveis da família, como é comum entre irmãos.

Contratos firmados antes da lei

Para contratos de locação por prazo determinado assinados até 16 de janeiro de 2025, data da publicação da LC 214, o locador contribuinte pode recolher IBS e CBS num montante equivalente a 3,65% da receita bruta recebida (art. 487). É o mesmo percentual do PIS e da Cofins que a holding do Lucro Presumido paga hoje sobre o aluguel.

• Contrato não residencial: a opção vale pelo prazo original, se o contrato foi registrado em cartório até 31 de dezembro de 2025 ou disponibilizado à Receita e ao Comitê Gestor do IBS. Pelo regulamento, quem não registrou faz a opção na emissão da primeira nota com o regime de 3,65%, e ela não pode ser desfeita até o fim do contrato.
• Contrato residencial: vale pelo prazo original ou até 31 de dezembro de 2028, o que vier primeiro, sem exigência de registro, desde que a data de assinatura possa ser comprovada.

A opção tem custo. O locador não toma crédito das despesas daquele imóvel, perde o redutor social e o pagamento é definitivo (art. 487, §§ 4º, 5º e 7º). Como a lei fala em prazo original, a leitura mais segura é que renovação e prorrogação ficam fora dela.

Quem é o inquilino muda a conta

O IBS e a CBS cobrados pela holding geram crédito para o inquilino que apura no regime regular (art. 47). A empresa do Lucro Presumido ou do Real que aluga a loja ou o galpão recupera o imposto destacado no aluguel.

Para o inquilino pessoa física, para a empresa do Simples que recolhe tudo no DAS e para entidades imunes ou isentas, o imposto não volta. Vira custo do aluguel, e alguém absorve: o inquilino, no preço, ou o proprietário, na margem.

Por isso o mesmo imposto pesa diferente conforme os imóveis e os inquilinos de cada holding. Onde ele termina depende do contrato e de quem consegue repassar o quê.

A Lei do Inquilinato põe a cargo do locador os impostos sobre o imóvel, salvo disposição contratual em contrário (art. 22, VIII). O IBS e a CBS incidem sobre a operação de locação, e se essa regra os alcança quando o contrato é omisso ainda é discussão aberta.

CPF ou holding, de novo

O aluguel na pessoa física paga até 27,5% de Imposto de Renda. Na holding do Lucro Presumido, o IRPJ e a CSLL incidem sobre uma base presumida, um percentual da receita de aluguel fixado em lei (Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20). E o lucro distribuído chegava aos sócios sem Imposto de Renda.

Duas mudanças entram nessa conta.

• A holding, que hoje paga 3,65% de PIS e Cofins sobre o aluguel, passa a pagar IBS e CBS com redução de 70%. Abaixo dos limites do art. 251, o mesmo aluguel continua sem IBS e CBS no CPF.
• Desde janeiro de 2026, a Lei 15.270/2025 retém 10% de Imposto de Renda sobre o total dos lucros e dividendos quando a mesma empresa paga à mesma pessoa mais de R$ 50 mil no mês. A lei também criou uma tributação mínima para rendas anuais acima de R$ 600 mil. Acima desses valores, o lucro da holding pode deixar de chegar isento à família.

Mudar imóvel de lugar também custa. Levar da pessoa física para a holding, ou devolver da holding aos sócios, pode gerar ITBI e Imposto de Renda sobre ganho de capital, além do cartório. Esse custo entra na mesma conta.

A holding continua resolvendo o que o CPF não resolve, como a sucessão por doação de quotas e as regras entre herdeiros. O ITCMD dessas quotas também mudou, tema do artigo O ITCMD passa a olhar quanto a empresa da família vale de verdade.

Holding que já tem imóveis

Para imóvel que estiver com a empresa em 31 de dezembro de 2026, o redutor de ajuste da venda parte do valor de aquisição corrigido pelo IPCA ou, por opção, do valor de referência (art. 258 e art. 256). Quando a holding recebeu os imóveis pelo valor da declaração de Imposto de Renda, como a lei permite (Lei 9.249/1995, art. 23), esse valor pode estar décadas defasado. Esse número passa a pesar também no IBS e na CBS da venda.

As perguntas que definem a conta

• Quantos imóveis estão no CPF, quantos na holding, e quanto cada grupo rende por ano.
• Quais são residenciais, quais são comerciais e quem são os inquilinos.
• Quais contratos foram assinados antes de 16 de janeiro de 2025, como se comprova a data e quanto prazo falta em cada um.
• Por qual valor os imóveis estão registrados na holding, e quanto de lucro a família retira por mês.

Base legal

• Lei Complementar 214/2025, art. 47 (crédito do adquirente), art. 251, caput e §§ 1º a 6º (contribuintes no regime de imóveis e pessoa física contribuinte), arts. 256, 257 e 258 (valor de referência e redutor de ajuste), art. 259 (redutor social na venda de imóvel residencial novo e de lote), art. 260 (redutor social na locação residencial, com a redação da LC 227/2026), art. 261, caput e parágrafo único (reduções de 50% e 70%) e art. 487 (opção de 3,65% para contratos anteriores à lei).
• Decreto 12.955/2026 (Regulamento da CBS) e Resolução CGIBS 6/2026 (Regulamento do IBS), arts. 382, 383 e 463 (gatilho de 20%, imóvel distinto, fração ideal e forma da opção do art. 487).
• Emenda Constitucional 132/2023 e ADCT, arts. 125 a 133 (calendário de transição do IBS e da CBS).
• Lei Complementar 123/2006, art. 17, XV, com a redação da LC 214/2025 (vedação ao Simples para locação de imóveis próprios).
• Lei 8.245/1991, art. 22, VIII (impostos sobre o imóvel a cargo do locador, salvo previsão contratual).
• Lei 9.249/1995, arts. 15 e 20 (presunção do IRPJ e da CSLL) e art. 23 (integralização de bens pelo valor declarado).
• Lei 15.270/2025 (retenção de Imposto de Renda sobre lucros e dividendos e tributação mínima das altas rendas).
• Constituição Federal, art. 156, II e § 2º, I (ITBI e imunidade na integralização de capital).